逆权侵占
逆权侵占（英语：adverse possession）是普通法的法律概念，指房地产的非业主不经原业主同意，持续占用对方土地超过一定的法定时限后，原业主的诉讼时限即终止，该占用者可以成为该土地的合法新业主，不必付出任何代价。
敌意占有
[编辑]逆权侵占需要合乎“敌意占有”（hostile possession）之要素。占有者不单只需要持续并实质占有有关土地，而且还需要显示其敌意占有之意图，例如设下门锁，围栏，门牌，人为耕作等。如果土地占有者相信原业主容许其合法进入该地（例如租用），其占有意图便不成立。不完全合乎“敌意占有”之条件，例如声称有意缴租但长年无法缴租的情况，就不能以逆权侵占为由成为该土地的合法业主。[1]
善意与恶意
[编辑]一些普通法地区不容许恶意（malice）占有人以逆权侵占为由成为新业主。所谓“恶意占有”，是指其土地拥有者已知道有关土地已被他人敌意占有（即是看见了别人设下的门锁，围栏，门牌，或“闲人免进”之标记等），不论是罔顾此事实，或是毁坏或移除有关标记，仍然长期占有该地。
在这些司法区，并非恶意占有的敌意占有者仍然合符逆权侵占的要素（买错屋住错屋的情况），他仍可以以此法律成为合法新业主。
一些司法区要求敌意占有人证明其善意，否则逆权侵占无效。这些善意包括：
道德理由
[编辑]因为土地拥有权诉讼时效是有限的，所以才出现“逆权侵占”。这个诉讼时效为12年（香港《时效条例》第347章第7(2)条），而这个时效可以由明文法指定或改变（香港法例而言，1991年7月1日前为20年，7月1日后来为12年）。
如果诉讼时效是无限制的，那么任何土地拥有人都无法安心，因为任何土地可能在数百或甚至一千多年前有其合法拥有者，他们的后人都可以诉讼，现有的土地拥有人便要面对无穷无尽的法律风险，这样危害到私有产权的稳定性。
这个理由与其他普通法诉讼都有有限诉讼时效是一样的。
应用于领土纷争
[编辑]因为诉讼时效限制适用于私人土地纷讼，那么诉讼时效限制适用于处理领土纷争亦理所当然。
在国际法，任何国家若确信其国土被敌意占有，便有责任提出正式抗议（不必诉讼，但该抗议需备案）。若然超过了时限下不作抗议或诉讼，国际法便不能宣称该占有为非法，占有国便自然成为合法拥有者。
质疑
[编辑]在英国，与逆权侵占的相关法例受到质疑，但香港法院已基于港英两地的土地注册有别为由，而拒绝跟从同为普通法系的英国的做法。[2]。
案例
[编辑]美国
[编辑]香港
[编辑]根据香港1945年成文法《时效条例》第347章，第7条及第17条，任何人士（包括恶意占有者）无间断占用官地60年，香港政府便会失去该官地的追索权。[3]
- 2013年2月，男子李炳章入禀高院称，他早于1949年3月或之前，已占用筲箕湾阿公岩某部分土地逾60年，申请逆权侵占，结果获判胜诉。其胜诉理由是，屋宇署在1991年6月向他发出修葺令，指他在1952年购入的屋宇结构存在危险，证明他早在当年已开始占用官地。
- 2011年2月，梁辉约在1963至1964年间占用元朗练板村的一幅地，但法庭从高空拍摄的图片及其他文件，显示夫妇权侵占至少20年，故裁定梁氏胜诉。
- 2010年8月，女租客林芝入禀，要求逆权侵占土瓜湾马头角道一个单位业权，获判胜诉。法官认为，业主失去联络已26年，租客尽力寻找不果，故根据时效条例判单位给她。
- 2009年11月，新世界发展购入元朗屏山唐人新村两幅农地，一名在上址居住了近30年的七旬老翁入禀高院要求“逆权侵占”土地，被裁定败诉。
- 2006年1月，老妇黄壬娣与女儿陈淑贤，称已占用土地逾20年，要求“逆权侵占”大埔滘松园一幅12万平方呎农地，与业主恒基地产附属公司打官司，终审法院于2006年按《时效条例》裁定土地归黄妇。
参考文献
[编辑]参见
[编辑]外部链接
[编辑]- 香港成文法《时效条例》第347章 （页面存档备份，存于互联网档案馆）（繁体中文）
- 2006年10月24日，成报：恒基地产向高院申请司法复核，争一幅农地，指“逆权侵占”有违《香港基本法》，是剥夺原业主的财产，要求撤销根据《时效条例》第347章的原判决。 (案件编号：HCAL32/2006)
- FACV1/1997：没有敌意侵占之意图便无权申请“逆权侵占” （页面存档备份，存于互联网档案馆）（英文）