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下城 (北美)

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纽约市曼哈顿中城是美国最大的住宅和中央商业区。[1]

下城(英语:Downtown)一词主要用于北美洲英语人群,用来指一个城市的商业和文化中心,而且往往是历史、政治和地理中心,同时也经常是中央商业区(CBD)的代名词。其标志是一堆高楼大厦、工商业及文化机构、铁路及公路线路的汇集处。[2]英国英语中,通常使用“市中心”(city centre)一词来代替。而在加拿大,这两个词可以互换使用。

历史

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起源

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牛津英语词典第一次引入“下城”一词可追溯到1770年,当时说的是波士顿市中心。[3]有些人认为,“下城”一词是在纽约市创造的,1830年代被用来指代曼哈顿岛南端最初的城镇。[4]当纽约从一个镇成长为一个城市,它在岛上唯一可以扩张的方向就是往北,从最初的定居点向河的上游方向扩张。在地图设计中,习惯上采用上的设计,故任何在最初城镇北边的地方都被称为“上城”(上曼哈顿),且通常是住宅区;而最初的城镇——也是纽约当时唯一的主要商业中心——则变成了“下城”(下曼哈顿)。[4]

1893年的曼哈顿下城,从巴克莱街顺百老汇向北望

19世纪后期,该词逐渐在美国加拿大的城市中被接受,用来指城市的历史核心,这往往跟城市的金融区商业中心相吻合。“上城”也在扩张,但程度要小得多。但这两个词的方向性都消失了,因此,即使是往北去市中心,波士顿人也会说“下城”。[5]

Downtown lay to the south in Detroit, but to the north in Cleveland, to the east in St. Louis, and to the west in Pittsburgh. In Boston, a resident pointed out in 1880, downtown was in the center of the city. Uptown was north of downtown in Cincinnati, but south of downtown in New Orleans and San Francisco.(底特律的下城在南边,而克里夫兰的在北边,圣路易斯的在东边,匹兹堡的在西边。在波士顿,有居民在1880年指出,下城在城市的中心。辛辛那提的上城在下城的北边,而新奥尔良和旧金山的上城则在下城的南边。)[5]

值得注意的是,“下城”一词到1880年代还没有出现在字典里。[6]但是到1900年代初,“下城”一词在美国英语中已经明确地确定为城市中央商业区的正式用语。而在英国和西欧,该词实际上并不为人所知,他们都在使用类似“市中心”含义的词,比如英语的“city centre”、法语的“le centre-ville”、西班牙语的“el centro”、葡萄牙语的“o centro”和德语的“das Zentrum”。甚至到20世纪早期,英语的旅行作家还认为有必要向读者解释一下“下城”含意。[6]

尽管美国的下城没有严格定义的边界,并且往往是大多数城市用作它们的基本功能区之一,但总是很容易就能找到下城,因为所有的有轨电车和高架铁路都在这里交汇,并且——至少在大多数地方——是火车总站所在地。那里有大百货商店和大酒店,以及剧院、俱乐部和歌舞厅;一旦技术成熟,那里还会建起摩天大楼。那里也是一个城市中最早电气化的部分。它也是街道最拥挤的地方,而这个问题从来都没有真正的解决方案。[7]

芝加哥1889年的兰德·麦克纳利大楼英语Rand McNally Building,它是世界上第一座全钢框架建筑,现已不存

但最重要的是,下城是一个城市做生意的地方。在这个很小的区域中,有时只有几百英亩,发生着整个地区大部分的交易,不管是销售还是购买,零售还是批发。在城市及其周边地区也有其它商业中心,但下城区域是最主要的一个,真正的中央商业区。随着下城开展的商务活动越来越多,那些在那里安家的人被逐渐排挤,便会变卖家产,搬到上城更安静的住宅区。[8]

摩天大楼

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摩天大楼将成为下城的标志。在发明电梯——及后来的高速电梯——之前,大楼的高度被限制在大约六层,这是一个事实上的限制,因为这基本上已经是人们愿意爬楼梯的极限。但有了电梯,这一限制被打破,于是开始建造多达十六层的大楼。之后,限制建筑物高度的因素,就是墙壁的厚度,因为墙壁要能支撑其上建筑的重量。随着建筑越来越高,墙壁的厚度和电梯所需的空间造成可供出租的空间过小,从而使建筑无利可图。打破这一限制的是铁结构及其后钢结构建筑英语Steel frame的发明。这种建筑的载荷是由内部的金属结构骨架支撑的,而其墙壁——及后来的玻璃——只是简单挂在上面,而不承担任何重量。[9]

钢结构摩天大楼最早被用于芝加哥,但1880年代在纽约获得了最快的发展,然后又在1890年代和1900年代从纽约蔓延到美国其它大部分城市。这种建筑明显缺乏高度限制,引发了是否应当出台法律来限制其高度的激烈辩论,支持者和反对者都提出的许多论点来支持他们的立场。高度限制的问题对下城本身的性质也产生了深远的影响:应当继续向核心集中,还是限制高度,迫使它扩张到更大的区域。[9]在短期内,限制高度的支持者的努力获得了成功。到1910年代,大多数大中型城市实际上都有了高度限制,但纽约——尽管有多种努力共同来制约、费城、底特律、匹兹堡和明尼阿波利斯成为了与众不同的坚持派。[10]

下曼哈顿,也称为曼哈顿金融区,纽约市最初的下城
费城中心城英语Center City, Philadelphia,美国第二大下城
芝加哥下城(卢普区),美国第三大下城

土地使用分区

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最终,对摩天大楼的限制并不是限制其高度本身,而是全面的土地使用分区法律。该法对城市的不同部分分别设置要求,不仅会限制高度,还会限制建筑物的体积、占建筑面积的百分比和建筑物阻挡的光线多少,并且还鼓励缩进,允许通过缩进来增加额外的高度,从而缩小建筑物的体积——具体数值取决于建筑物所在的区域。纽约是第一个这样做的城市,于1916年通过了区域划分决议英语1916 Zoning Resolution。这在很大程度上是由1915年建造的公平大厦英语Equitable Building (Manhattan)引起的,该楼有40层,直上直下,而且没有缩进。这引起了人们对下城区域的恐惧,担心它变成一个见不到阳光的黑暗街道迷宫。更糟糕的是(至少在房地产方面),该建筑在疲软的房地产市场上抛出了120万平方英尺(111,000m2)的办公空间。对于房地产行业的许多人来说,分区法律就是“合理限制”的一个例子。[11]

纽约通过该法后,其它城市也纷纷效仿,尽管拟议的分区措施确实在某些地方遇到了严峻的阻力,这往往是因为其中包含了对高度的过度限制,也有时是因为整个的分区概念被认为不民主,走在社会主义边缘。[12]最终,制定了一项示范法,即1922年的《标准州级分区授权法英语Standard State Zoning Enabling Act》,以指导希望制定分区规划的城市,它现在几乎是每个美国城市的一部分。

中央商业区

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在19世纪末20世纪初,下城区域曾是美国城市的商务区,但是大约从二十世纪二三十年代开始,随着城市规模和人口的不断增长,有竞争力的商务区开始出现在下城之外的城市外围地区。这时,中心商务区一词开始出现,或多或少地成为下城区域的代名词。该词承认了城市中其它商务区的存在,但是赋予了下城“中心”的首要地位,它不一定是地理上的中心,但一定在重要性上处于中心地位。在许多情况下,下城区域或中央商业区本身也开始扩张,例如在曼哈顿,下曼哈顿商务区和更新的中城商务区开始朝对方扩张;[注 1]在芝加哥,下城从卢普区跨过芝加哥河扩张到密歇根大街。事实上,下城的不稳定性是引起商业和房地产利益关注的一个原因,因为商务区不大可能原地不动,而会根据诸多因素来改变位置,并且仍然是城市的主要商务区。1930年代早期,即使是最大的商务区,占该市的面积也不到2%,而大多数商务区则小得多。[13]

房地产利益特别关注下城的移动趋势,因为下城是每个城市当时土地价值最高的区域。一位评论员说,如果芝加哥的土地价值按地势图上的高度显示,那么与城市的其它部分相比,卢普区就相当于喜马拉雅山上的高峰。在1926年,芝加哥的中央商业区,其面积占整个城市面积还不到1%,但其土地价值却占整个城市的20%。同样的关系也发生在1920年代中期的圣路易斯(20%)和1930年代初期的洛杉矶(17%)。因此,当一个下城开始改变其位置时,一些楼主将失去大量的金钱,而其他人则会坐享其成。[14]

疏解

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从19世纪末到20世纪初,下城发生变化的一种方式是,工业企业开始撤离下城,转移到城市周边,这意味着下城的主要业务变成了蓬勃发展的第三产业。全新的公司跟随着老公司,从没有来过下城,而安顿在城市或市区边缘。工业区在这些区域发展起来,有时这些区域会被专门划分为工业用地。那里的土地比下城便宜得多,财产税更低,原材料与制成品的运输也容易得多,因为不像下城经常出现交通拥堵,并且随着电话系统的改进,工业公司仍然能够与外界保持联系,尤其是其它地方与他们有业务往来的公司。迁移的结果是,制造业不再是下城商业活动的重要组成部分。[15]

在进入20世纪之前,另一个类开始远离下城的是大型文化机构:博物馆、交响音乐厅、大型图书馆等。下城的高地价不是唯一的因素,另一个原因是下城已经没有更多空间,而这些机构又想要更大块的土地,这样他们的建筑本身就可以很容易地被视为艺术作品。诸如大都会艺术博物馆纽约历史学会英语New-York Historical Society美国自然史博物馆纽约市博物馆等在曼哈顿的机构,都搬离了下城,类似的还有波士顿美术馆波士顿公共图书馆波士顿交响乐团、波士顿的马萨诸塞历史学会英语Massachusetts Historical Society克利夫兰艺术博物馆巴尔的摩艺术博物馆英语Baltimore Museum of Art底特律公共图书馆英语Detroit Public Library底特律美术馆,以及匹兹堡的大部分文化机构。公众对这些举动的反应喜忧参半,有些人对下城的物质社会失去了文化设施的平衡而感到悲哀,而另一些人,尤其是那些房地产从业者,则闻到了文化机构所留下的土地的价值。[16]

洛杉矶下城
旧金山下城
波士顿金融区英语Financial District, Boston

主要文化机构从下城的流失,使之成为了主要用于商业活动的地方,但零售业的流失,则决定了其商业类型。像百货商店一类的大型零售商过去一直倾向于向居住区移动,以使它的顾客更容易到达。但1920年以后,他们开始聚集在城市周边的次要商业区。诸如杰西潘尼伍尔沃斯、克莱斯格(Kresge,凯马特的前身)和W·T·格兰特英语W. T. Grant等连锁店的增长,促进了外围购物区的重要性,它们的销售额开始超过那些留在中央商业区的零售店,并促使那些商店在次要区域开设分支,以尝试靠近那里的顾客,而不是让顾客来到下城。[17]

娱乐场所也促进了商业的疏解,从而影响了下城和中央商业区的重要性和影响力。剧院表演厅、舞厅夜总会曾经主要位于下城,而五分钱影院英语Nickelodeon (movie theater)则遍布整个城市。电影成为主流媒介后,放映商开始建设电影院来放电影。他们起初同样是把电影院也建在下城,但是,和零售商一样,洛伊斯英语Loews Corporation等连锁放映商开始在容易找到大量观众的地方建设电影院;同样,把产品带给顾客,是很重要的。到1920年代后期,下城以外电影院的数量已经远远超过了中心区。不是所有在周边的电影院都是豪华的英语Movie palace,但有些是,而且网络效应使得下城不再是城市的娱乐中心。[18]

随着制造业、主要文化机构、城市中很多零售商店的流失,及其娱乐中心地位的丧失,下城的性质发生了很大变化。那里仍然聚集着银行、股票和商品交易所、律师和会计师事务所、主要工业企业和公共事业的总部、保险公司和广告公司,并且还不断建造新的、更高的摩天大楼,用于办公室、酒店,甚至是百货商店,但它仍然由于疏解造成的影响而稳步地丧失地位。其日间人口数量跟不上其周围的城市人口增长,其地产价值虽不断上升,但其上升速度不像次要商务区那么快。下城仍然是中央商业区,并且仍然是进行商务和商业活动最重要的地区,但它不再拥有像以前那样的主导地位。[19]

原因及影响

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疏解降低了下城在美国城市生活的重要性,这归结为很多因素,包括每个城市的正常增长模式;技术进步,比如电话,它使得企业之间的远距离交流更加容易,从而减少了对集中式商业核心的需求;私人汽车的兴起,使购物者前往外围商业区变得更容易;有轨电车票价的大幅上涨;以及下城地区狭窄街道持续的拥堵问题。[20]

人们对于疏解的原因莫衷一是,而对于疏解会如何影响中央商业区更是各执己见,人们的观点各异,从相信它会充分削弱下城,最终导致下城仅由办公室和企业巨头的总部组成;到相信疏解使得不再需要下城,并将导致下城(或许应当)彻底死亡,成为其无法缓解的交通拥堵的受害者。介于中间的人则认为,虽然该地区的影响力会减弱,但并不足以阻止其保持“太阳”的地位,那些外围商业区只能绕着它转。其他人则怀疑疏解是否会产生应有的强烈冲击。下城取得其地位,是城市进化的自然组成部分,或是商人和业主事实上串谋的非自然结果,因此,疏解会如何影响下城的问题,就和该地区合法性的问题绑在了一起。[21]

疏解还加剧了下城和新兴商业区之间的竞争。例如在洛杉矶,下城和威尔希尔大道(Wilshire Boulevard)在争夺统治地位,而辛辛那提的竞争发生在以喷泉广场(Fountain Square)为中心的旧下城与运河街(Canal Street)的商业区之间。疏解导致下城式微,因而区域之间竞争更加激烈,因此现在相对来说更加平等。[22]

大萧条

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与美国生活中几乎所有其它方面一样,大萧条对全国的下城区域都产生了重大影响。下城正掀起一场建设大热潮,大量新的商业和办公空间、酒店和百货商店已经建成。到1931年,曼哈顿已经有89座30层及以上的建筑,从1925年到1931年,办公空间几乎翻番;芝加哥几乎增长了75%,费城几乎增长了三分之二,而新奥尔良和丹佛也超过了50%。在1920年代,纽约的酒店客房增加了500,000间,从1927年至1931年建造了84个大酒店,酒店面积增加了三分之二。[23]

当繁荣结束,而大萧条开始产生作用时,这些新的空间很多都变得多余了。小楼的楼主无法保证有足够多的租户来支付他们的开销,于是把他们的楼拆了。不久前,它们还是较高的楼,但现在却变成了一两层的停车库或地面停车场。它们被广泛地称为“纳税者”,因为它们为所有者带来的收入,足够支付它们需要纳的税款。租金下降,有时多达30%,并且不付租金的情况在增加。即使“纳税者”占据了商业空间,空置率依然急剧上升。业主违约,下城的房地产丧失了客观的价值:芝加哥卢普区下降了25-30%——但城市中其它地区,包括外围商业区的房价,情况甚至更糟。[23]

休斯顿下城
西雅图下城英语Downtown Seattle的延时拍摄视频,来自社区公交英语Community Transit双层巴士
北亚当斯 (马萨诸塞州)下城,人口13,000。这种规模和风格在美国和加拿大的许多小城市,是很典型的。

百货商店遭受重创;他们大多数都想方设法坚持开门,但很少有人赚钱。酒店需要大量工作人员,只有入住率高才能获利,因此也深受影响;在曼哈顿,酒店入住率从1929年的70%,下降到1933年的50%左右。房价大跌,收入下降,许多酒店关闭或违约。到1934年,曼哈顿已经有80%的酒店归其债权人所拥有。[23]

复苏

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1930年代中期开始从大萧条的影响中缓慢复苏,到1930年代末减速,并随着二战的开始而加速,这样,在1940年代初,该国在很大程度上走出了萧条。过剩的商业空间开始被使用,空置率下降,百货商店的销售量上涨,酒店入住率上升,收入增加。[24]

尽管有所回升,该国下城的昼间人口并未出现反弹。例如,从1929年到1949年,芝加哥全市人口增长了7%,整个都会区的人口增长了大约14%,但卢普区的昼间人口只增长了0.3%。也有一些例外,比如纽约,这种模式在美国城市中比较典型,并且与城市自身的增长率下降有关。美国的城市发展速度比美国历史上任何时期都要慢得多,有些城市的人口甚至出现了下滑。都会区的增长速度快于其内部的城市,这标志着几十年城市蔓延的开始,但它们的增长速度也比平时慢。下城的昼间人口也减少了,因为人们现在都去外围商业区,它们开车从家去这些地方更近,既可以购物和娱乐,也可以做生意和工作。在公共交通之外,更多地使用汽车,也对下城不利,由于有轨电车线路都汇集到下城,而道路却哪儿都能去。所有这些因素导致了,相对于整个城市和都会区,下城的复苏更缓慢。[24]

下城不再像以前那样是整个城市生活的中心,其另一个迹象是,其零售贸易相对于外围商业区来说有所减少。外围商业区收益于连锁店的增长,而这又不利于下城的大型百货商店。此外,许多人原以为一旦经济好转“纳税者”就会消失,但实际上它们却保留了下来,甚至数量还增加了。在1940年代初期,芝加哥卢普区有18%的土地空闲,或是用于停车;同期在洛杉矶,这一数字是25%。对商业空间的需求低迷,因此建造昂贵的新建筑赚不到钱,银行也开始拒绝为这种目的提供贷款,将中央商业区的整个社区划入红线英语Redlining[24]

特征

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典型的美国下城有一些独有的特点。 在1950年代战后经济繁荣英语Post–World War II economic expansion时期,大多数下城的居住人口锐减。究其原因,有清除贫民窟英语Slum clearance,建设州际公路系统,以及白人群飞迅速从城市核心蔓延到郊区[25]执行城市复兴计划虽出于好意,但并不适合,导致下城最终被超高层办公大楼占领,里面的白领都是来自郊区的通勤者,而剩下的居住人口则进一步沦为失业、贫穷和无家可归人群。[26]在1990年代之前,许多面向办公室的企业开始放弃老旧的下城来到郊区,形成了现在所谓的“边缘城市”。一本教科书在解释为什么边缘城市盛行时,指出:

大城市的中心区伴随着肮脏、犯罪、地铁、压力、拥挤、高税收和公立学校缺乏。边缘城市并不能避免所有这些问题(尤其是拥挤),但是现在他们在很大程度上避免了大部分问题。[27]

此后,在2000年到2010年间,下城区域人口增长迅速。在美国,至少有五百万人的大都会区,距市政厅两英里范围内的人口增长速度,比整个大都会区快一倍。[28][29]

相对地理

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“下城”(Downtown)和“上城”(Uptown)这两个词可以作为基本方向,例如在曼哈顿,“下城”也是一个相对的地理术语。如果在说话者当前所在位置的南方,则大多数地方都可以称为“下城”。在说话者北边的,则称为“上城”。在纽约通用的短语“我们要乘下城的地铁”(We're going to take the subway downtown)中,“下城”指朝向地理方位上的南方。一个人站在121街并向南走了十个街区,也可以说向下城走了十个街区。“上城”一词则用来指基本方向中的北方。这种概念的来源是,曼哈顿是一个狭长形状的岛,大致呈南北走向,最宽的地方也不超过2英里(3.2千米)。因此,岛上的交通也都是朝向上城和下城方向。其它的要宽一些,而“下城”则代表下曼哈顿布鲁克林下城或一些更近的商业区。商业的成功将南布朗克斯英语South Bronx提升为“布朗克斯下城”。[30]

在某些北美城市中,“下城”是城市中央商业区所在街区的正式名称。北美多数主要城市都紧挨主要的水体,如海洋、湖泊和河流。随着城市的扩张,人们新建的区域渐渐远离水体和城市的历史核心区,往往是越来越高。因此北美城市的中央商业区及历史核心区,其海拔高度相对于城市的其它部分,往往位于低处。许多城市使用了曼哈顿模式,继续使用“下城”、“中城”和“上城”作为非正式的相对地理词汇,及特定地区的正式名称。不过,费城采用的名称是中心城英语Center City, Philadelphia,而非下城。这是由于费城的商务区所处的城市中心位置,以及费城的历史和环境;“中心城”对应于1854年与费城县合并之前的费城市,而费城县与周围其它的区不同,它没有自己独特的名字;在城市最初的街区图英语Plat上,城市的中心也是费城市政厅所在地。新奥尔良中央商业区(或CBD)来称呼他们的下城,因为历史上的法国区通常这样称呼城市历史悠久的下城区域,而CBD南边的另外一片区域则被称为“下城”。

主要的下城

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美国

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(美国人口最多的50个城市)

加拿大温哥华下城

加拿大

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在流行文化中

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参见

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参考文献

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注释

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  1. ^ 两个区域互相朝对方蔓延的脚步被阻止了,最初是因为曼哈顿在它们之间的区域基岩很深,以至于很难建造很高的大楼,后来则是因为分区规划。实际上,现在曼哈顿有两个“中央商业区”,一个在下曼哈顿,通常称作金融区,另一个在中城,通常称作曼哈顿中城。因此,“下城”现在主要用来表示一个方向,但是也可以指包含中央公园以南的曼哈顿大部分地区,尽管这片区域也包含了一些居住区,比如下东区格林尼治村切尔西、位于熨斗大厦(曼哈顿最早的“摩天大楼”之一,高22层)周围的熨斗区格拉梅西公园

引用

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  1. ^ Marketbeat United States CBD Office Report 2011 [市场冲击美国CBD办公室报告2011] (PDF). 高纬环球. [2013-05-18]. (原始内容存档 (PDF)于2013-05-08) (英语). 
  2. ^ Caves, R. W. Encyclopedia of the City [城市百科全书]. 劳特里奇. 2004: 193 (英语). 
  3. ^ Dowtown [下城]. 牛津英语词典. [2019-01-19] (英语). 
  4. ^ 4.0 4.1 Fogelson, p.10.
  5. ^ 5.0 5.1 Fogelson, p.11.
  6. ^ 6.0 6.1 Fogelson, p.12.
  7. ^ Fogelson, pp.13, 188, 191
  8. ^ Fogelson, pp.13-20
  9. ^ 9.0 9.1 Fogelson, pp.114-38
  10. ^ Fogelson, pp.151-52
  11. ^ Fogelson, pp.160-66
  12. ^ Fogelson, pp.166-172
  13. ^ Fogelson, pp.181-88
  14. ^ Fogelson, pp.185, 193
  15. ^ Fogelson, pp.194-95
  16. ^ Fogelson, pp.195-97
  17. ^ Fogelson, pp.197-99
  18. ^ Fogelson, p.200
  19. ^ Fogelson, pp.198, 200-01
  20. ^ Fogelson, p.201
  21. ^ Fogelson, pp.201-06; 216-17
  22. ^ Fogelson, pp.209-213
  23. ^ 23.0 23.1 23.2 Fogelson, pp.218-21
  24. ^ 24.0 24.1 24.2 Fogelson, pp. 221-226
  25. ^ Ford, Larry. America's New Downtowns: Revitalization or Reinvention? [美国的新下城:复兴还是再造?]. 巴尔的摩: 约翰霍普金斯大学出版社. 2003: 242-243. ISBN 0801871638 (英语). 
  26. ^ Frieden, Bernard J.; Sagalyn, Lynne B. Downtown, Inc.: How America Rebuilds Cities [下城公司:美国如何重建城市]. 坎布里奇: 马省理工出版社英语MIT Press. 1989: 287-290. ISBN 0262061287 (英语). 
  27. ^ McDonald, John F.; McMillen, Daniel P. Urban Economics and Real Estate: Theory and Policy [城市经济与房地产:理论与政策]. 莫尔登 (马萨诸塞)英语Malden, Massachusetts: 布莱克威尔出版社英语Wiley-Blackwell. 2007: 160 (英语). 
  28. ^ Staff. Populations Increasing in Many Downtowns, Census Bureau Reports [多个下城的人口增长,人口调查局报告]. 美国人口调查局. 2012-09-27 [2018-07-13]. (原始内容存档于2020-11-04) (英语). 
  29. ^ Kneebone, Elizabeth; Raphael, Steven. 美国大都市城市与郊区犯罪趋势 [City and Suburban Crime Trends in Metropolitan America]. 布鲁金斯学会. 2011-05-26 [2018-07-13]. (原始内容存档于2020-12-08) (英语). 
  30. ^ Feuer, Alan. Washing 'South' Out of Bronx Mouths; Hoping That 'Downtown Bronx' Will Sound More Uptown [淘汰布朗克斯口的“南”:希望“布朗克斯下城”会听起来更上城]. 纽约时报. 2008-06-23 (英语). 

书目

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